Immobilienunternehmen plant in Frankfurt Umwandlung von Büros in Rechenzentren

Was denkt Hardwarewartung 24?

Die geplante Umwandlung eines bestehenden Bürogebäudes in der Frankfurter Wilhelm-Fay-Straße in ein Rechenzentrum mit 20 Megawatt Leistung klingt im ersten Schritt durchaus attraktiv, beinhaltet jedoch in der Praxis erhebliche Herausforderungen – baulich, technisch sowie in Bezug auf Genehmigungen und Umsetzung.

Ein wesentliches Kernproblem liegt dabei in der baulichen Struktur des derzeitigen Bürogebäudes „Tricubes“, das ursprünglich im Jahr 2003 als Bürofläche errichtet wurde. Aus baustatischer Sicht sind Büroimmobilien dieser Art meist gar nicht auf die enormen Lasten ausgelegt, die Serverinfrastrukturen mit sich bringen. Bei Bürogebäuden beträgt die übliche maximale Belastbarkeit der Böden rund 2,0 kN/m² (circa 200 kg/m²). Typische Serverschränke (Racks), selbst im durchschnittlich bestückten Zustand, benötigen jedoch mindestens 500 bis 800 kg/m² – oft sogar noch mehr. Daraus ergibt sich unmittelbar die Notwendigkeit umfangreicher statischer Verstärkungsmaßnahmen am gesamten Gebäude, sofern man nicht nur Teile im Erdgeschoss oder Untergeschoss nutzen möchte.

Doch neben der Frage der Belastbarkeit stehen noch weitere bauliche Anpassungen an, die weit über einfache „Umwidmungen“ hinausgehen: Das klassische Raumlayout eines Bürogebäudes entspricht kaum den hohen Anforderungen eines zeitgemäßen Rechenzentrums. Um ein funktionierendes und effizientes Rechenzentrum sicherzustellen, wären zwingend besondere Zonen einzurichten:

• ausreichend dimensionierte und vom restlichen Gebäude getrennte Serverräume („White Space“)
• geeignete Technik- und Betriebsbereiche (z. B. Energieversorgungs- und Klimatechnikzonen)
• spezielle Anlieferungsbereiche mit Schwerlastfahrstühlen sowie verbreiterten Transportwegen für schweres IT-Equipment
• die Schaffung sicherheitstechnisch abgetrennter Bereiche zur Einhaltung der Brandschutzvorschriften sowie hoher Anforderungen an Zutrittssteuerung und Überwachung

Auch interne Gebäudeverkabelung für Stromversorgung und Netzwerktechnik müsste vollkommen neu geplant und installiert werden. Die gesamte Energiezuleitung mit einer geplanten Leistung von 20 MW erfordert zudem massive Investitionen und intensive Absprachen mit lokalen Stromversorgern. Laut Timothy Wright von Aroundtown liegt genau hier derzeit jedoch eine wesentliche Herausforderung, da die endgültige Bestätigung der Stromanbieter bislang noch aussteht.

Ein weiterer kritischer Punkt betrifft die Brandschutz- und Wasserschutzanforderungen, die in Büroimmobilien üblicherweise stark von den Standards moderner Datacenter abweichen. Wasserversorgungsleitungen dürfen etwa keinesfalls über Serverflächen oder IT-Technik verlaufen, um Wasserschäden in den sensiblen Serverräumen vollständig auszuschließen. Außerdem müssen Räume für Gaslöschanlagen besonders luftdicht gestaltet werden, um im Brandfall eine wirkungsvolle Löschung sicherzustellen – Kriterien, die in einem typischen Bürogebäude so nicht berücksichtigt wurden.

Des Weiteren gilt es, rechtliche und regulatorische Hürden zu bedenken: Notstromaggregate, meist Dieselmotoren, benötigen beispielsweise gesonderte Genehmigungen wegen Lärm- und Abgasemissionen, die in dicht bebauten Lagen wie Frankfurt stets hohe Hürden darstellen.

Aus unserer Erfahrung bei Hardwarewartung 24 zeigt sich, dass bestehende Bürogebäude nachträglich kaum jemals die hohen Anforderungen eines Rechenzentrums nach Tier-III- oder Tier-IV-Klassifizierung erfüllen können. Diese Levels setzen vor allem vollständige räumliche, elektrische und infrastrukturelle Redundanzen voraus, welche nachträglich kaum wirtschaftlich nachzurüsten sind. Die geplante Stromkapazität von immerhin 20 MW spricht dafür, dass Aroundtown eigentlich auf einen hohen Standard bzw. größere Kundengruppen abzielt. Hier sehen wir allerdings das größte Risiko: Der mit dem Umbau eines bestehenden Bürogebäudes verbundene Aufwand und technische Kompromisse könnten am Ende dazu führen, dass nur mittlere, oft weniger attraktive Standards (z. B. Tier II) erzielbar sind.

Zusammenfassend betrachtet steht Aroundtown vor deutlich größeren Herausforderungen, als auf den ersten Blick sichtbar ist: Neben teuren, komplexen und zeitintensiven baulichen und technischen Maßnahmen dürften vor allem die regulatorischen Vorgaben und die Realisierbarkeit der gewünschten Energiekapazität kritisch sein. Vor diesem Hintergrund halten wir es für realistisch, dass Aroundtown seine ambitioniert wirkenden Pläne entweder deutlich anpassen und die Erwartungen hinsichtlich Qualität (Tier-Klassifizierung) und Kapazität reduzieren muss – oder aber am Ende feststellen wird, dass Vermarktung und Betrieb derart umgebauter Büroflächen in der stark umkämpften Frankfurter Rechenzentrums-Branche nicht wirtschaftlich oder praktisch realisierbar ist.