Berlin-Brandenburg vs. Frankfurt vs. München: Wo lohnt sich Co-Location 2026 noch?

Die RZ-Standorte Frankfurt, Berlin / Brandenburg und München halten für Co-Location verschiedene Stärken und Schwächen bereit. 

Wer derzeit auf dem deutschen Rechenzentrumsmarkt Co-Location-Flächen sucht, stößt überall auf dieselben drei Engpässe: Strom, Strom und nochmals Strom. Frankfurt am Main, jahrzehntelang das unangefochtene Zentrum im Land, stößt an seine Grenzen. Berlin-Brandenburg und München rücken nach, aber jeweils mit ganz eigenem Profil. Dieser Beitrag zeigt, welcher Standort sich für welche Workloads noch lohnt.

Abbildung 1: Installierte RZ-Kapazitäten Deutschland größte Standorte

Der Markt steht unter Strom – wortwörtlich

Anfang 2026 hat die installierte IT-Leistung aller deutschen Rechenzentren erstmals die Marke von 3.000 Megawatt überschritten. Schon 2025 lag das Wachstum bei neun Prozent auf 2.980 MW. Bitkom und das Borderstep Institut rechnen damit, dass die Kapazitäten bis 2030 auf 4.850 bis 5.000 MW steigen werden, also fast eine Verdopplung in wenigen Jahren. Bis 2045 könnten es nach Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums sogar mehr als 12.000 MW werden.

Das Wachstum verteilt sich nicht gleichmäßig. Kleine Serverräume unter 100 kW stagnieren oder schrumpfen sogar, weil diese Workloads in die Cloud wandern. Die hundert größten Rechenzentren Deutschlands stemmen heute bereits die Hälfte der gesamten Leistungsaufnahme. Wachstum findet praktisch nur noch im Wholesale-Segment statt.

Der eigentliche Treiber heißt Künstliche Intelligenz. Der Schwerpunkt verlagert sich dabei immer mehr in Richtung Inferenz, also vom Training riesiger Modelle hin zur tatsächlichen Anwendung. Das hat Auswirkungen auf den Bedarf an Ressourcen: Das Training kann irgendwo in der Welt stattfinden, wo billiger Strom zur Verfügung steht. Inference muss dagegen mit möglichst geringen Latenzen und damit geografisch nah an den Nutzern laufen. Genau das treibt die Nachfrage in Metropolen wie München oder Berlin.

Dazu kommt die Hitze. Klassische Co-Location-Racks sind für 5 bis 10 kW ausgelegt. KI-Cluster brauchen heute 50 bis 100 kW pro Rack, Prototypen gehen sogar Richtung 400 kW. Luftkühlung schafft das nicht mehr. Wer KI-Workloads hosten will, braucht Flüssigkeitskühlung,  Direct-to-Chip oder Immersion. Betreiber, die ihre Hallen bereits „Liquid-Ready“ ausgelegt haben, können dafür Preisaufschläge von 15 bis 25 Prozent verlangen.

Das EnEfG ab 1. Juli 2026

Wer 2026 in Deutschland ein Rechenzentrum baut, muss mit Regeln kalkulieren, die zu den schärfsten weltweit gehören. Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) hat seinen kritischen Stichtag am 1. Juli 2026. Ab dann gelten für Neubauten:

• Eine Power Usage Effectiveness (PUE) von höchstens 1,2 im Jahresdurchschnitt. Für jeden Kilowatt, der in die Server fließt, dürfen also nur noch 0,2 Kilowatt für Kühlung, Beleuchtung und Verluste draufgehen.
• Eine verpflichtende Abwärmenutzung von mindestens 10 Prozent, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme. Diese Quote steigt für Anlagen ab Juli 2027 auf 15 Prozent und ab Juli 2028 auf 20 Prozent.
• Ab 1. Januar 2027 müssen Rechenzentren ihren Strom zu 100 Prozent aus nicht gefördertem Ökostrom beziehen.

Die Abwärmenutzung ist der eigentliche Knackpunkt. Server produzieren Abluft mit 20 bis 40 Grad Celsius. Damit lässt sich kaum etwas anfangen. Erst Großwärmepumpen heben die Temperatur auf nutzbare 65 bis 80 °C. Ein Rechenzentrum auf der grünen Wiese ohne Wärmeabnehmer in der Nähe ist unter den neuen Vorgaben kaum noch genehmigungsfähig. Das EnEfG zwingt die Branche in eine enge Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung der Städte.

Tabelle 1: Richtlinien nach EnEgF. Quelle: Bitkom-Leitfaden zum EnEfG

Für Co-Location-Kunden hat das gleich eine doppelte Bedeutung. Verfehlt der Betreiber die Vorgaben, drohen Bußgelder nach §19 EnEfG, und die Mieter müssen die Lieferkettenrisiken in ihre ESG-Berichte aufnehmen. Wer seine Abwärme dagegen verkaufen kann, etwa an einen kommunalen Versorger, hat eine zusätzliche Einnahmequelle und kann seine Mietpreise stabiler halten.

Frankfurt: der Spitzenreiter mit Stromproblem

Frankfurt am Main ist und bleibt das Schwergewicht. Die Mainmetropole hält rund 80 Prozent der deutschen Co-Location-Kapazität und gehört zur europäischen Spitzengruppe FLAPD (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin). 2025 lag die installierte Leistung bei rund 1,39 Gigawatt, für 2026 wird ein Anstieg auf 1,47 GW erwartet. Bis 2031 könnte der Markt auf über 2,03 GW wachsen.

Der Magnet heißt DE-CIX. Der weltweit größte Internet-Knotenpunkt erreichte am 9. April 2025 einen globalen Spitzendurchsatz von 25 Terabit pro Sekunde. Das ist ein Plus von 130 Prozent gegenüber 2020. Über das gesamte Jahr 2025 wickelte der DE-CIX 79 Exabyte an Daten ab. Rund 1.100 Netzwerke sind direkt angeschlossen, Frankfurt war der erste Standort weltweit mit flächendeckenden 800-Gigabit-Ethernet-Ports.

Doch genau dieser Erfolg ist die Wachstumsbremse. In zentralen Lagen wie der Hanauer Landstraße oder in Sossenheim sind die Leitungskapazitäten praktisch erschöpft. Wer einen neuen Netzanschluss braucht, wartet drei bis fünf Jahre. Reicht der Strom für weitere Rechenzentren? Diese Frage stellen sich Kommunen im Rhein-Main-Gebiet inzwischen offen.

Betreiber weichen nach Offenbach, Hanau oder Richtung Mainz aus. Neue Anbieter wie Data4, CyrusOne, Vantage und STACK Infrastructure haben zusammen Greenfield-Projekte mit über 660 MW angekündigt. Der akute Mangel an Retail-Flächen lässt sich damit aber kaum kurzfristig beheben.

Berlin-Brandenburg: Der nachhaltige Herausforderer

Die Hauptstadtregion war noch vor wenigen Jahren ein Nischenmarkt. Heute ist sie der wichtigste deutsche Sekundärmarkt mit rund 143 MW Gesamtkapazität für 2026 und einer Leerstandsquote von etwa 9 Prozent. Im Vergleich zu Frankfurt klingt das bescheiden, doch die Wachstumsdynamik ist beachtlich, und die Region spielt strategisch ihre eigenen Stärken aus.

Abbildung 2: Leerstandsquote und Anschlusszeiten für neue Rechenzentren in Frankfurt (Main), Berlin / Brandenburg und München

Brandenburg hat etwas, was Frankfurt fehlt: Platz und Windkraft. Das Flächenland bietet großflächige Erzeugungskapazitäten für erneuerbare Energien. Für RZ-Betreiber bedeutet das einen einfacheren Weg zur 100-Prozent-Ökostrom-Quote ab 2027 und einen Schutz vor steigender CO2-Bepreisung. Der lokale Internet-Knoten BCIX erreicht zwar nicht die Volumina des DE-CIX, sorgt aber für solides nationales und regionales Peering.

Der eigentliche Trumpf liegt im urbanen Berlin selbst: die dichte Bebauung und die weitreichend ausgebauten Fernwärmenetze. Wo es Wärmenetze gibt, gibt es Abnehmer für die Abwärme. Und damit lässt sich die EnEfG-Quote von 10 bis 20 Prozent realistisch erfüllen.

Das prominenteste Beispiel ist das denkmalgeschützte Pallasseum in Berlin-Schöneberg. Seit November 2025 deckt die Abwärme eines benachbarten Hochleistungsrechenzentrums rund 65 Prozent des Wärmebedarfs des Wohnkomplexes mit über 500 Apartments. Über 800 Tonnen CO2 werden so pro Jahr eingespart. Solche Use-Cases beschleunigen Baugenehmigungen und senken das Risiko bei neuen Projekten erheblich.

München: Premium-Pflaster für High-Performance

Bayern hatte lange Zeit den Status eines tertiären Marktes. Das ändert sich gerade. Die Landesregierung will die installierten Kapazitäten bis 2030 auf 550 Megawatt ausbauen, vorausgesetzt, das Stromnetz hält Schritt. Die Leerstandsquote lag zuletzt bei nur 4 Prozent, der Markt ist also extrem eng.

Münchens Stärke liegt in seiner wirtschaftlichen Dichte. DAX-Konzerne, Automobilindustrie, Luft- und Raumfahrt, zahllose Hightech-Unternehmen und Forschungseinrichtungen ballen sich hier auf engem Raum. Diese Industrien brauchen High-Performance Computing für Konstruktionssimulationen, autonomes Fahren, digitale Zwillinge und industrielles IoT.

Strenge Anforderungen an Datenhoheit und Compliance führen dazu, dass diese Unternehmen ihre KI-Workloads gerade in ausländischen Clouds rechnen lassen wollen. Sie verlangen dedizierte Infrastruktur in geopolitisch sicherem Umfeld.

Weil aber Münchener Immobilien teuer und Stromnetze in der Innenstadt knapp sind, geht der Trend zu extremer Verdichtung statt Fläche. Penta Infra zum Beispiel hat 2026 ein Münchner Rechenzentrum übernommen, das bis 2028 zu einer High-Density-Anlage mit 20 MW umgebaut wird. Der Fokus liegt explizit auf Flüssigkeitskühlung und KI-tauglichen Racks. München positioniert sich damit als der Standort für rechenintensive Anwendungen mit Latenzen unter 5 Millisekunden. Die Mieten liegen dafür am oberen Ende des Marktes.

Tabelle 2: Rechenzentrums-Standorte Frankurt (Main), Berlin / Brandenburg und München im Vergleich. Quelle: Kumulierte Analystendaten 2025/2026 von CBRE, JLL und Bitkom

Was kostet Co-Location eigentlich noch?

Die Abrechnung pro Quadratmeter oder pro Rack für Co-Location verliert an Bedeutung. Wer 2026 Co-Location einkauft, rechnet in Euro pro Kilowatt pro Monat. Global stiegen diese Preise im ersten Quartal 2025 auf rund 187 Euro pro kW und Monat.

Im Retail-Segment bieten Provider Basis-Co-Location bereits ab etwa 350 Euro pro Monat an, allerdings mit limitierten 1 bis 3 kW und Standard-Luftkühlung. Wer KI-Racks mit 30 kW oder mehr braucht, landet in einer ganz anderen Preisliga. Die Vorabinvestitionen für hochkapazitive USV, leistungsfähige Transformatoren und Liquid-Cooling-Systeme schlagen direkt auf die Grundmiete durch.

Tabelle 3: Kosten für verschiedene Rack-Arten beim Co-Location. Quelle: Mordor Intelligence, Coherent Market Insights

Welcher Standort für welche Anwendung?

Die Antwort auf die Frage nach dem passenden Standort für Co-Location hängt davon ab, was im Rack laufen soll. Drei typische Szenarien zeigen, wie die Wahl konkret ausfällt.

Klassische IT, Backups und Cloud-Auslagerungen

Webserver, ERP, Datenbanken oder Disaster Recovery mit Rack-Dichten unter 10 kW, sind in Berlin-Brandenburg am besten aufgehoben. Die Mietkosten liegen deutlich unter Frankfurter Niveau, die Anbindung an Windkraft minimiert das CO2-Risiko, und die ein paar Millisekunden zusätzliche Latenz spielen für solche Workloads keine Rolle.

Globales Netzwerk-Routing, Hochfrequenzhandel oder Cloud-Plattformen

Systeme mit direkter Anbindung an AWS, Azure und Google Cloud kommen an Frankfurt weiter nicht vorbei. Der DE-CIX mit seinen 25 Tbps Spitzendurchsatz und der 800-GE-Architektur ist in Europa schlicht nicht ersetzbar. Wer hier hosten muss, sollte sich auf höhere Preise und lange Vorlaufzeiten einstellen und seine Beschaffung von „Just-in-Time“ auf langfristige Sicherung umstellen.

Industrielle Workloads mit KI-Inference

Anwendungen etwa aus Automotive, Luftfahrt, Maschinenbau oder Pharmazie finden in und um München die passenden Bedingungen. Die neue Penta-Infra-Anlage mit 20 MW und Liquid Cooling ist genau auf solche 50-kW-plus-KI-Racks zugeschnitten: Eine Umrüstung in Bestandsanlagen wäre deutlich teurer. Die Nähe zur süddeutschen Hightech-Industrie ermöglicht Edge-Latenzen unter 5 Millisekunden, was für autonome Systeme oder digitale Zwillinge oft den Unterschied macht.

Perspektive bis 2030

Für viele Unternehmen rechnet sich der eigene Serverraum nicht mehr, denn die Hürden bei PUE, Abwärme und ISO-50001-Zertifizierung sind zu hoch, die Investitionen für Liquid Cooling zu groß. Co-Location wird damit attraktiver als je zuvor, weil das regulatorische Risiko an spezialisierte Anbieter ausgelagert wird, die die Skaleneffekte und das Know-how haben.

Die Standortwahl wird sich bis 2030 weiter ausdifferenzieren. Frankfurt bleibt das teure, unverzichtbare Zentrum für globale Konnektivität, aber das Stromnetz setzt der Expansion klare Grenzen. Berlin-Brandenburg wird sich als nachhaltiges Ausweichquartier etablieren, bei dem die Symbiose aus Windkraft und urbanen Fernwärmenetzen die EnEfG-Vorgaben erfüllbar macht. München wird sich als spezialisierter Hub für High-Density-Anwendungen und KI-Inference an der Schnittstelle zur deutschen Hightech-Industrie weiterentwickeln.

Die Rechenzentrumsstrategie der Bundesregierung verfolgt genau diese Diversifizierung mit dem Ziel, digitale Souveränität durch verteilte Infrastrukturen abzusichern. Für CIOs heißt das: Wer alles auf einen Standort setzt, verschenkt 2026 Geld und nimmt Risiken in Kauf. Hybride Portfolios mit netzkritischen Systemen in Frankfurt, ESG-getriebenen Workloads in Berlin und KI-Edge-Knoten in München sind die wahrscheinlich beste Antwort auf die Entwicklungen am Markt, in der Budget, Performance und Nachhaltigkeit gleichzeitig erfüllt werden müssen.